伴隨著人們對(duì)物業(yè)投資理財(cái)的理念逐漸成熟，海外置業(yè)已經(jīng)被越來(lái)越多的投資者認(rèn)識(shí)和接受，尤其是今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市低迷，限制條件較多、升值空間不大等因素影響，去海外投資房產(chǎn)已成為一種高端的新興投資方式，海外置業(yè)者也正在形成越來(lái)越具規(guī)模的情境。那么，投資海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的狀況？它的投資理財(cái)收益回報(bào)率怎樣，存在哪些機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)？
　　趙業(yè)內(nèi)資深人士介紹海外房產(chǎn)投資之所以受到投資者青睞，究其原因，一方面在于目前國(guó)內(nèi)樓市向好的大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗，加上限購(gòu)政策，使國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)受限；另一方面，隨著移民、留學(xué)者的增多，華人海外置業(yè)也越來(lái)越旺盛。所以，投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)一來(lái)可以滿(mǎn)足資產(chǎn)配置需求，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，二來(lái)可以獲得移民身份，實(shí)現(xiàn)家庭規(guī)劃及子女教育。
 
　　談到投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)和海外房產(chǎn)的區(qū)別，二者最大的區(qū)別應(yīng)該是土地制度不同。我國(guó)城鎮(zhèn)土地是國(guó)家所有，住房依附的土地僅僅有70年的使用權(quán)，而在美國(guó)和澳洲等地則是土地私有制，購(gòu)買(mǎi)住房的同時(shí)，也獲得了土地的永久產(chǎn)權(quán)。此外，投資海外房產(chǎn)，買(mǎi)的不只是房子，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)具有國(guó)內(nèi)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。首先，與正在發(fā)展的中國(guó)相比，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)環(huán)境和整體配套水平相對(duì)完善，投資、自住都比較適合；其次，歐美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟，整個(gè)市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)較小，出租收益率較穩(wěn)定。再次，完善的法律體系使個(gè)人財(cái)富受到保護(hù)及尊重；最后在于購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的資金投入量較少，投資者一般能得到70%的房屋貸款。
 
　　據(jù)搜房網(wǎng)國(guó)際數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014 年第一季度，國(guó)人海外購(gòu)房最熱門(mén)的國(guó)家依次是美國(guó)、澳大利亞、加拿大以及英國(guó)。其中關(guān)注美國(guó)的購(gòu)房者為 16.98%，澳大利亞占比有所提高，加拿大受移民政策影響，受關(guān)注度未有上漲。英國(guó)受購(gòu)房者關(guān)注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。美國(guó)之所以成為投資者首選的房產(chǎn)市場(chǎng)，原因在于自次貸危機(jī)發(fā)生房?jī)r(jià)跌落50%之后，伴隨著經(jīng)濟(jì)的回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不斷向好，美國(guó)樓市正處于復(fù)蘇階段，海外購(gòu)房者看重了其未來(lái)上漲前景，紛紛赴美購(gòu)置。此外，美國(guó)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，租金收益率高，如在美國(guó)加州，住房出租后的毛租金回報(bào)率一般可達(dá)到7%-9%?？鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀?，凈回報(bào)率平均在5%-6%之間。
 
　　澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)較英國(guó)、美國(guó)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)波動(dòng)較小，增值性高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，澳洲的房地產(chǎn)近40年來(lái)平均每7至10年即可增值一倍。不過(guò)，相較于美國(guó)而言，購(gòu)房者在澳大利亞購(gòu)房投資目的占比略低，而自住、為子女教育與移民等目的占比較高，傳統(tǒng)的移民投資城市如悉尼、墨爾本，依然受到國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的熱捧。
 
　　加拿大國(guó)家政治穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，一直為國(guó)內(nèi)投資者所青睞，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，加拿大今年3月份房?jī)r(jià)比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大買(mǎi)房，能享受非常優(yōu)惠寬松的貸款政策，可以申請(qǐng)銀行的按揭貸款，而且利率與本地居民一樣。在趙秀池看來(lái)，2014年初加拿大關(guān)閉投資移民對(duì)于溫哥華、多倫多等地的住宅市場(chǎng)有影響，但影響不會(huì)太大，這些地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值仍有上升空間。因?yàn)榧幽么笫莻€(gè)以教育出名的國(guó)家，相當(dāng)一部分在加拿大購(gòu)買(mǎi)住宅者不是因?yàn)橐泼竦哪康亩ネ顿Y，而是為了子女留學(xué)的需要。因此，人口密集、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源豐富的多倫多、溫哥華漲幅較大，分別為7.3%和7.37%。此外，溫哥華的出租回報(bào)率在7%左右。
 
　　相比較而言，英國(guó)是后起之秀。英國(guó)政府推出樓市幫助購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃的刺激政策，加之經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，使得房?jī)r(jià)不斷走高。2014年2月更是創(chuàng)造了房?jī)r(jià)新高值，迎來(lái)了投資好時(shí)機(jī)，吸引了部分想要尋求高回報(bào)率的富有投資者。同時(shí)，倫敦、利物浦、伯明翰以及曼徹斯特教育資源豐富，成為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的必爭(zhēng)熱地。趙秀池強(qiáng)調(diào)，與美國(guó)、澳大利亞等中國(guó)購(gòu)房者投資熱門(mén)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)不同的是，英國(guó)公寓成為了中國(guó)購(gòu)房者相對(duì)主流的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，一方面是由于公寓的供給量較大，另一方面是因?yàn)樵谟?guó)，公寓的投資價(jià)值更豐富，比如利物浦學(xué)生公寓，集學(xué)區(qū)、投資以及自住多種功能為一身，投資回報(bào)率高達(dá)7%-9%。
 
　　盡管海外房產(chǎn)投資有不錯(cuò)的收益，但也有不少風(fēng)險(xiǎn)需要投資者注意。關(guān)于這種情況據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析首先是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)是供求關(guān)系的反映，也是當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)形勢(shì)的反映，房?jī)r(jià)隨時(shí)都可能做出波動(dòng)。能否準(zhǔn)確的掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的變化情況，對(duì)于投資人而言非常重要。如果在房?jī)r(jià)高點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)，低點(diǎn)賣(mài)出，則投資必然虧損。其次為政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外的房產(chǎn)政策會(huì)根據(jù)其實(shí)際隨時(shí)做出調(diào)整，比如信貸政策、稅收政策、限購(gòu)政策等，這些都會(huì)影響到投資者的行為與收益。同時(shí)海外房產(chǎn)投資者還需防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。原因在于匯率隨時(shí)在發(fā)生變化，而匯率的漲落也會(huì)影響到投資者的收益。此外，還存在交易風(fēng)險(xiǎn)。期房是否能夠按時(shí)交房，是否能夠拿到產(chǎn)權(quán)證等都關(guān)系到投資的成敗。遇到不良經(jīng)紀(jì)人，投資被騙的案件也時(shí)有發(fā)生。所以投資者應(yīng)該多方面了解和調(diào)查以此來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資。
 
　　 房地產(chǎn)本身是一個(gè)區(qū)域產(chǎn)品，從投資的角度來(lái)講，進(jìn)行不同區(qū)域的房產(chǎn)投資可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是，由于海外房產(chǎn)投資，距離遙遠(yuǎn)，往返的交通成本很大，一般需要尋找一個(gè)可靠的經(jīng)紀(jì)人去幫助管理，所以，海外房產(chǎn)的管理成本較大?？鄢芾沓杀竞螅Ｍ馔顿Y理財(cái)收益到底有多少，是否值得投資，需要投資者認(rèn)真思考。